Ina Tanaya

Sebelum covid, para investor tergiur membeli apartemen. Apartemen bisa dipakai sendiri atau disewakan sehingga mendapatkan passive income. Berbondong-bondonglah orang tergiur dengan penawaran dari pengembang yang sangat gencar promosinya. 

Proyek ambisus besutan sebuah perusahaan besar yang diperkenalkan kepada public 4 Mei 2017 dengan nilai investasi Rp.278 triliun. Dari market plan terlihat akan ada 100 gedung pencakar langit, 35 lantai, 100 gedung , dengan 250.000 unit, 10 hotel dan area komersial. 

Banyak janji manis dan harganya terjangkau kurang dari 1 milyar kebawah karena dapat dicicil atau langsung cash dengan cashback, diskon berganda. Tahun 2017, pengembang meraih penjualan 16.800 unit dari 225.000 unit. Harga per unit sekitar Rp.200 juta. 

Konsumen yang berada di kalangan menengah ke bawah ingin punya investasi apartemen pasti merasa sudah saatnya untuk beli apartemen karena menganggap penawaran dan iming-iming dan promosi pengembang makin gencar sekali. 

Sering saya lihat promosi apartemen Meikarta ditawarkan dengan iklan yang sangat berkali-kali tayang di beberapa tv nasional. Gimana ngga tertarik? Mereka yang memiliki dana merasa itulah saatnya beli karena apartemen sebelum covid memang sangat menjanjikan. Banyak penawaran dan supply yang seimbang. 

Sayangnya, begitu covid mereda, masalah dari konsumen yang beli apartemen pun bermunculan satu persatu, Meikarta dan Cimanggis City. Adalah Rizki seorang konsumen Meikarta menyesal telah menyelesaikan pembayaran pembelian apartemen secara tunai sekitar 260 juta pada tahun 2018. Namun hingga saat ini Rizki maupun para pembeli unit apartemen Meikarta itu yang telah selesai pembayarannya, belum ada yang menerima haknya.

 Kunci apartemen yang seharusnya diserahkan pada 2019-2020 belum juga terwujud. Mereka sudah sangat lelah untuk berdiskusi dan meeting dengan pengembang anak perusahaan Lippo yaitu PT.Mahkota Sentosa Utama. 

Opsi yang ditawarkan hanya relokasi unit apartemen tetapi harus membayar untuk pemindahan unit antara yang dipilih dengan pilihan yang terbaru. Tentu semua konsumen menolak hal itu. Mangkraknya pembangunan apartemen hampir 5 tahun dan berbagai polemic berkenaan hukum (izin proyek hanya 84,6 hektar dari yang dijanjikan 350 hektare), membuat kendala dan berbagai masalah di internal perusahaan hingga menyangkut Bank Nobu selalu bank penagih cicilan KPA yang mengancam konsumen yang belum menyelesaikan cicilannya.

Cerita lain , 14 pembeli unit Apartemen Cimanggis City telah mengajukan somasi kepada PT.Permata Sakti selaku developer apartemen. Ariesta Sitepu termangu melihat lahan kosong seluas 1 hektare .Lahan penuh belukar tanpa adanya bangunan yang sedianya akan dibangun apartemen Cimanggis City. 

Dia sudah menyetorkan 137 juta dan penyerahan seharusnya di awal 2021. Promo yang sangat menarik di harga Rp.200 juta untuk tipe studio, dapat dicicil dari mulai Rp.2,5 jutaan per bulan dan free biaya KPA, promosi bahwa akan kenaikan harga dan perkembangan revenue pasti tercapai jika sudah jadi semua.

Baca juga :  Terkuak Pekerja Rumah Tangga (ART) Sangat Dibutuhkan. Tapi Rentang dalam Perlindungan dan Keamanan

Pengembang berhasil menjual 50% dari unit tower pertama dengan nilai penjualan 100 miliar. Sayangnya, gencarnya promosi itu membuat belasan konsumen tertipu . Sejak 2018 dan hingga kini tak ada pembangunan apa pun bahkan kantor marketingnya pun sudah tutup dan tak ada seorang pun yang ada bertanggung jawab. 

Menurut data Yayasan Lembaga Konsum Indonesia (YLKI), aduan konsumen perumahan selama lima tahun terakhir bergeser tentang aduan hunian vertical atau apartemen. Jumlah aduan yang makin besar menurut data dari YLKI aduan untuk apartemen di tahun 2022 totalnya 64 (7,3%) dibandingkan tahun 2021 27 (5%). 

Tergiur manisnya janji pengembang, menjadi penyebabnya konsumen mudah tertipu . Pembelian apartemen itu ada dua skema yaitu primer dan sekunder. Primer artinya pembelian yang belum ada apartemennya (berupa gambar atau maket saja). Sekunder artinya jika pembeli membeli apartemen atau unitnya dari pihak kedua (penjualan kedua) dan apartemennya sudah pasti ada. 

Dalam pembelian primer harganya masih murah karena belum terlihat biaya-biaya pengembang dimasukkan sedangkan di pembelian kedua biasanya harga sudah lebih mahal karena semua cost ditambah biaya pembelian pertama dan profit. 

Nach risiko pembelian sekunder inilah yang jadi masalah utama karena pengembang dalam progresnya tidak tercantum dalam kontrak atau AJB , alhasil pembangunan tersendat, konsumen dirugikan . Pengembang hanya berkutat dengan persentasi dari unit terjual yang belum riil hanya dalam hitungan kertas saja. 

Masalah yang dihadapi oleh konsumen jika pembelian unit hunian vertical dengan menggunakan system kredit pemilikan rumah (KPR). Jika pengembang mangkir tidak melanjutkan pembangunan, pembelinya tetap harus tetap bayar cicilan, ini artinya merugikan sepihak saja. 

Jika tidak bayar cicilannya, konsumen justru dimasukan dalam daftar black list di Bank Indonesia, Sistem Layanan Informasi Keuangan, Riwayat sebagai debitur jadi jelek atau tidak lancar. Tips melindungi dan mencermati sebelum membeli apartemen 

1.Luangkan waktu untuk meneliti dan mengecek status lahan baik secara fisik maupun hukum. 2.Apakah dokumen perizinan untuk pembangunan sudah lengkap, izin bangunan , izin peruntukkan ruang atau tanah. Kelengkapan dokumen ini sesuai dengan pasal 42 UU No.20 tahun 2011 isinya Pelaku usaha memiliki keleluasaan memasarkan produk sebelum pembangunan berjalan. Sementara pasal 43 mengatakan kewajiban yang harus dipatuhi pengembangan, proses jual beli sebelum rumah susu selesai dibangun, ada pengikatan jual beli (PPJB) dihadapan notaris. Seharusnya PPJB ini dapat dilakukan apabila ada kepastian tentang kepemilikan tanah, IMB, ketersediaan sarana, fasilitas dan sudah berproses 20 persen. 

3. Hindari pembayaran tunai karena skema pembayaran bertahap sesuai dengan progress pembangunan. Jadi kalo progress baru 20% yach bayar 20%, lalu progress tambah, baru bayar lagi sebesar progresnya. Kelemahan Konsumen: Menurut YLKI dalam pembangunan perumahan di Indonesia regulasinya sangat lemah sekali.

Selama ini izin dilakukan di tingkat kabupaten atau kota. Sebenarnya tidak realistis tetapi harus ada kualifikasi. Contohnya untuk proyek senilai 200 trilin pengawasannya seharusnya bukan oleh pemerintah daerah. Pemerintah Daerah belum memiliki peraturan daerah (perda) tentang pertelaan. 

 Pertelaan dalam hukum property artinya dokumen berisi perincian batas-batas rumah susun yang dapat dimliki secara perorangan, bagian bersama , benda bersama dan tanah bersama beserta NPP (angka perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama, tanah bersama). 

Apartemen tidak bisa menjadi Hak Milik pribadi. Beda dengan kepemilikan rumah, kita dapat memiliki rumah sah dengan Hak Milik . Sedangkan untuk apartemen yang punya tanah yang bukan milik pribadi tetapi milik negara, Tanah pengelolaan dan Tanah Hak Milik. Status dari tanah jadi acuan status kepemilian pembeli apartemen.

 Ada dua status pengelolaan, Hak Guna Bangunan Murni atau Hak Guna Bangunan Hak Milik, jika apartemen dibangun di atas negara status pengelolaannya adalah HGB Murni, sedangkan dibangun tanah hak milik maka pengeloaan adalah HGB Hak Milik. Namun jika pengembang hanya menerima kuasa untuk mendirikan apartemen di phak ketiga maka pengeloaannya jadi HGB HPL.

 Rumitnya luar biasa bukan???

 Setelah membaca uraian ini , harapan saya , Anda yang ingin membeli apartemen, selidiki , cermati semua dokumentasi , ribet diawalnya sehingga selamat saat bertransaksi.